L'ENCADREMENT DES LOYERS

Les loyers à Paris sont actuellement encadrés, ils sont fixés et calculés par la Préfecture de chaque arrondissement.

Selon la Loi Elan 2018 - 1021 (art. 140), un loyer de référence fixé par la Préfecture devra être respecté par les bailleurs dans les zones tendues.

Qu'est-ce qu'une zone tendue ?

Une zone tendue est une zone géographique dans laquelle la demande en logement est importante au regard de l'offre. La liste des villes en zone tendue figure en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.

(Liste disponible sur Internet)

3 indicateurs de prix au m² :

Loyer de référence
Loyer de référence majoré de 20 %
Loyer de référence minoré d'au moins 30 %

Ces références sont calculées selon différents critères : Le type de location (vide ou meublé), le nombre de pièces du logement, l'époque de construction du bâtiment ainsi que l'adresse du logement.

Peut-on augmenter le loyer après des travaux ?

La loi Alur interdit en principe d'augmenter le loyer lors d'une relocation.

En revanche, si les travaux effectués visent à améliorer de manière conséquente le confort de l'appartement loué.

Le bailleur doit obtenir par ailleurs l'accord de son locataire pour le paiement de la majoration du loyer.

S'il s'agit d'une nouvelle location, le montant des travaux doit être égal ou supérieur à 6 mois de loyers, si c'est un renouvellement le montant devra être équivalent à 1 an de loyers (majoration qui devra être étalée dans le temps)

Votre loyer peut être augmenté si vous possédez :

Une terrasse
Un jardin
Une vue exceptionnelle

Cependant, l'étage élevé ne constitue pas un facteur d'augmentation du loyer, seuls les rez-de-chaussée seront décotés de 6 %

Certains travaux ne permettent pas une augmentation du loyer notamment :

Les travaux de ravalement, la modification des espaces verts, la réfection de la toiture, le changement des tapis d'escalier, les travaux de peinture et la réfection de l'électricité.

Comment le locataire peut-il contester les montants demandés ?

Si le loyer prévu est supérieur au loyer de référence majoré, une action en diminution de loyer peut être engagée.

L'une ou l'autre des parties doit faire parvenir la proposition 6 mois avant le terme du bail. (Joindre l'intégralité de l'article 17-2.I).

À compter de la signature du bail, le locataire dispose d'un délai de 3 mois pour saisir la Commission Départementale.

Il est de votre ressort, en tant que propriétaire de démontrer que votre appartement présente les caractéristiques de localisation ou de confort en comparaison avec des logements situés dans le même secteur.

En l'absence de conciliation, le locataire dispose de 3 mois pour saisir le juge en demande d'annulation ou diminution du complément de loyer.

Le loyer résultant de la conciliation/décision du juge s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

Mise à jour selon la Loi Elan du 23 novembre 2018 - 1021 (art. 140)

Le loyer ne doit pas dépasser 20% du loyer de référence lors de la mise en location ou du renouvellement du bail.

Les sanctions encourues par le propriétaire ne respectant pas la législation en cours de l'encadrement des loyers sont :

Envoi d'une mise en demeure pour une mise en conformité et une restitution des loyers perçus en trop au locataire ;

En cas de mise en demeure infructueuse, le propriétaire encourt une amende de 5 000 € s'il s'agit d'une personne physique et de 15 000€ s'il s'agit d'une personne morale.

Dans le cas d'une procédure, le propriétaire dispose d'un délai d'un mois pour justifier auprès du Préfet la majoration de son loyer supérieure au loyer de référence fixé avec soit une localisation exceptionnelle soit un niveau de confort exceptionnel.

Si cette majoration reste injustifiée pour le Préfet, le propriétaire encourt l'amende détaillée ci-dessus.

Cependant, le propriétaire ne sera dans l'obligation de baisser le montant du loyer et de rembourser les loyers perçus en trop qu'une fois la demande effectuée par le locataire auprès du tribunal.

Toutefois, le Préfet ne peut sanctionner le propriétaire qu'après la vérification du contrat de location signé avec le locataire.

Il n'existe cependant aucune sanction avant la mise en location prévoyant un encadrement des loyers dans les annonces.

Ainsi, les locataires doivent soit continuer leurs recherches, soit accepter de signer le contrat de location en l'état et intenter par la suite une action en justice afin de faire baisser le montant du loyer demandé.

Les principales réformes du Droit Immobilier avec la Loi ELAN du 23 novembre 2018 :

- Faciliter l'accessibilité au logement pour tous ;

- Optimiser l'aménagement des territoires ;

- Faire entrer l'immobilier dans le monde numérique du XXIe siècle ;

La Loi ELAN porte sur l'évolution du logement, l'aménagement et le numérique au travers des axes suivants :

Encadrement des loyers avec la mise en place de plafonds pour limiter l'augmentation des loyers par les bailleurs sous peine de sanctions
Faciliter les démarches relatives à l'urbanisme (possibilité d'ici 2022 de faire une demande de permis de construire en ligne pour les habitants des communes de plus de 3500 habitants)
Simplifier la construction des logements sociaux et la transformation de bureaux en habitation afin de permettre l'accès à la propriété pour tous
Autoriser l'expulsion des squatteurs pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante)
Mise en place de la dématérialisation des documents (diagnostics immobiliers, actes de cautionnement et règlement de copropriété)
Réglementation des locations touristiques (location autorisée pour un nombre de 120 nuits maximum par an)
Optimisation des baux de mobilité (en location meublée) : possibilité de signer un bail mobilité d'une durée comprise entre 1 et 10 mois non renouvelable sans dépôt de garantie et avec un mois de préavis pour les locataires en situations particulières telles que :
- formation professionnelle ;
- études supérieures ;
- stage ;
- contrat d'apprentissage ;
- engagement volontaire dans le cadre d'un service civique ;
- mutation professionnelle ;
- mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle ;

A la fin du bail de mobilité, le locataire et le propriétaire souhaitant signer un nouveau bail ont l'obligation de signer un bail de location meublée.

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